作者 humbler (獸人H)標題 [新聞] 8面向看「不動產放款天條」左右房市 資時間 Sun Sep 1 15:04:54 2024
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內文：
8面向看「不動產放款天條」左右房市 資深房仲：放款正常恐等3年
記者陳筱惠／台中報導
近期各銀行受到俗稱「不動產放款天條」的《銀行法》第72-2條規定的水位將滿所限，傳
出拒絕放款、審核期拉長或排隊等待的狀況，不少民眾指向央行找銀行喝咖啡所致。風暴
越演越烈，央行、行政院都有重量級人物出來說明。
台中房仲業者大橘團隊、深耕市場超過20年的James就指出8點關於《銀行法》72-2「不動
產放款天條」所造成的市況及未來走向。
首先，James說：「不少民眾以為跨年度後，銀行放款水位會自動校正回歸、重新計算，
其實是個美麗的錯誤，除非銀行辦理現增，或者發行債券提高總體上限，否則仍依照當期
的放款水位計算。」
二、青安、新青安的橫空出世，「最多5年寬限期，最長40年的償還年限」，大大降低購
屋方入市的銀行審核門檻，也縮減每月本息攤還的支出，變向讓放款總額一直維持在高檔
盤旋。
三、農地貸款雖不列為72-2條的份額，但當像「桃園航空城」等徵收重劃配地為建地後，
一次性的一併加入該額度的行列，陸續的重劃分回的新興重劃區，不斷放大放貸分子。
四、預售屋在2023年Q2後瘋狂輸出，排隊等待交屋的戶數已然爆棚。James認為：「明後
年恐才達到這場房地產大戲的最高潮。放款的河道要進入正常流量週期，估計需等待近3
年交屋潮的陸續去化後，才能得以平緩。」
五、若把新青安從72-2條中分離獨立？James認為：「新青安的承辦行為8大公股行庫，其
他金控公司以及一般商業銀行不動產放款水位，早就已在30%紅線前既曖昧又尷尬。」
六、不動產放款，收益性相對偏低，2%的利息收入，對於銀行盈收貢獻有限。銀行自然在
額度屆滿，水位高檔時期，趁勢拉高利率、緊縮放款條件。
七、除大型建商好整以暇，一般區域型建商在大環境缺工、發包的成本居高不下的情況下
，也將面臨取得使用執照後無法順利交屋的窘境。
八、「銀行放不了款，建商交不了屋，買方拿不到房。」James最後提醒：「別忘了有幸
交屋後，尚有『房地合一稅』與政府、市場、國稅局，來一場為期5年的約會。」
心得：
寬限期是關鍵，
要是央行加碼禁寬限期好讓銀行回血，
喜歡買預售屋靠無限寬限期撐過去的投資人，
資金不一定撐得住，
還有要觀察央行會不會把刀揮向商辦和房價外溢區，
現在一堆微型商辦標榜不受管制限制，
雖然是商辦但是卻是住宅格局，
不然就是去竹南、頭份炒避開管制區。
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如果還有來世，我想當一個獸人
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.169.215.203 (臺灣)
※ 作者: humbler 2024-09-01 15:04:54
※ 文章代碼(AID): #1cr18O1w (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1725174296.A.07A.html
噓 wang56: 禁寬限期的話年輕人直接崩潰，槓桿買房和無限轉增貸大法就不能用，政府肯定會新青安排除72-2解救這些首購族，放心1F 09/01 15:21
※ 編輯: humbler (1.169.215.203 臺灣), 09/01/2024 15:22:17
→ wang56: 首購族的權益，政府不可能不管，最後一定出手相救不用擔心3F 09/01 15:23
→ tctv2002: 首購貸得到阿 幹嘛救？
假首購就不要裝首購了啦 很噁心5F 09/01 15:24
推 future9210: 沒買房的不差這1、2個月，觀察政府態度再決定，沒必要去賭政府肯定會怎樣7F 09/01 15:28
→ wang56: 沒買房的，觀望等到政府政策轉彎，結果被噴上去房價嚇死，歷史過往就這樣然後直接進化成魯空永遠買不起9F 09/01 15:30
推 kiyoshi520: 沒寬限期就活不下去的，都以為可以無限轉貸嗎？
這種的認賠出清比較實際，本金沒了再賺就有。12F 09/01 15:47
推 luzy: 4不4想跑，跑不掉ㄚ嘻嘻，這麼看好記得多買幾間壓壓驚嘿14F 09/01 15:48
→ tctv2002: 沒寬限期就活不下去的 根本就是風險15F 09/01 15:50
推 qsx889: 只繳的起寬限期的就別買房了吧16F 09/01 15:51
→ kiyoshi520: 趁現在只是房市剛冷，本多少還能回收。
接下來幾年再好也只是盤整，但可能會更難賣。
等本利攤還撐不下去你要急售就只能降價賣。17F 09/01 15:51
噓 a000000000: 這東西根本問題不在首購貸不貸得到
整波就是蛋殼小房蟲收割首購 首購願不願意撐盤=關鍵我之前講過魯空能階理論 現在魯空縮手不當首購
蛋殼小房蟲94套牢哭哭三五年20F 09/01 15:57
推 kiyoshi520: 照理這種的銀行不會放貸，比較可能的是買預售。
若是這種的，在禁轉約前買的平轉都還有人收。
若是禁轉約後買的預售，認賠解約可以少賠點。
這種自不量力又誤判形勢的投資客，
明年會更多。24F 09/01 16:00
→ wang56: 小教主可以分析一下，如果新青安排除72-2，會怎樣嗎？繼續套牢房價崩跌？
不要整天想著跟政府作對XD29F 09/01 16:02
噓 luzy: 一直想吃72-2豆腐的，破壞金融穩定，不怕遭天譴嘛？32F 09/01 16:09
→ future9210: 都知道不要跟政府做對了，那還不多等一下？不覺得邏輯有問題嗎？笑死33F 09/01 16:09
→ kiyoshi520: 你覺得楊金龍是豬頭三，
會讓銀行放貸更進一步集中在房地產相關嗎？
期待新青安會被排除，不如想想沒了寬限期要怎麼辦。投資有賺有賠，房地產也是。35F 09/01 16:11
→ wang56: 新青安排除72-2就投資客贏麻了，如果維持現狀首購族就倒楣了，政府敢打首購就等著被罷免XDD39F 09/01 16:14
→ kiyoshi520: 你可以再把央行聲明再看仔細點，
楊金龍講的是整體房地產相關貸款比例要降，
不是72-2相關的。41F 09/01 16:14
→ wang56: 小教主經常只會針對目前狀況推理，對政治方面不太行，才在房版翻車很多次XDD44F 09/01 16:18
→ kiyoshi520: 楊就一點不想背新青安的鍋，
你還期待他會放水會不會太天真啊？46F 09/01 16:18
→ wang56: 樓上，就等著看吧，呵呵48F 09/01 16:20
→ future9210: 不只楊吧？看看財政部、金管會、行政院，哪一個態度可以樂觀覺得會改規則？吹哨壯膽比較像真的50F 09/01 16:22
噓 luzy: 大概套麻ㄌ，一直狂秀下限嘻嘻54F 09/01 16:44
噓 a000000000: 政府等者被罷免->罷免總統??????????????
小房蟲已經瘋到連罷免總統都能喊惹55F 09/01 16:52
推 t88965: 不是，一堆說放寬72-2影響金融穩定的到底=_=？只有八大行庫有新青安放款，只要再用72-2第二項就可以設定新青安總額，例如現在放6000億（舉例），那設定8000億當上限，方方面面皆大歡喜。
現在比較好奇的是，到底八大行庫放多少款出去，排除了之後可以空出多少額度，能否支撐到美國降息熱錢回流，讓金融穩定。
同時央行要求減少寬限期剩下0～2年，這樣後面交屋潮也可以順利解套不致引發民怨。
搞不懂為啥有人整天要別人去跳樓啊、斷頭啊之類的=_=
這樣解原則上對政府、央行、大金控、小銀行、農會、人壽乃至於一般購屋民眾全部皆大歡喜啊=_=57F 09/01 16:53
→ future9210: 佩服打一串，就直接承認想改規則不就好了？而且誰跟你皆大歡喜？我就想看房子降溫啊！70F 09/01 17:02
→ ss1612: 3年也太久了吧 房蟲可等不了這麼久72F 09/01 17:04
推 krf08: 升息馬上多房貸款額度就就放出了。不升5年後吧，寬限期又不必還73F 09/01 17:05
推 t88965: 事實上也因為限貸降溫了啊XDD
更正不是限貸，是排隊75F 09/01 17:07
→ asjh612: 不是說鬼月交易量才變少嗎 可以統一一下說法嗎77F 09/01 17:14
→ fausthsu: 不擔心，最終會貸款免付，政府送房79F 09/01 17:45
推 chun47: 支持72-2排除新青安 配套房地合一用新青安未來轉賣100趴課稅80F 09/01 18:04
推 buike: 微商辦不受限，把住宅行情再炒一波，發哥先知82F 09/01 18:05
→ kiyoshi520: 怎麼又一個沒在看央行聲明的傢伙啊。
明明央行就在講總量，哪管你72-2的30%有哪些例外？83F 09/01 18:10
推 pgimjjkk: 樓上，央行聲明一點都不重要，他沒有決定權，難道你以為我們央行真的獨立嗎，清德宗才是最終有決定權的人，而他絕對會貫徹自己的政策直到世界的盡頭
72-2不重要，不動產集中度不重要，讓新青安能夠繼續推下去才重要85F 09/01 18:48
→ a9564208: 依照散戶理論還是會有人買，沒這麼團結
只差在散戶能順利撥款嗎？91F 09/01 18:57
→ kiyoshi520: 嗯，央行不重要、72-2不重要...
很好奇是要套多大才能這樣語無倫次啊？93F 09/01 19:14
推 liga504123: 央行真的要蠢到連假首購一起救就等著之後泡泡破掉的時候更嚴重而已，看哪間不要命的銀行要玩到第一個倒閉，嘻嘻95F 09/01 20:45
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