作者 logan0226 (重生的2024)標題 [心得] 再來板塊輪動到中古還是維持在預售？時間 Sat Aug 24 14:25:04 2024
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近期因房貸緊縮，造成市場風向出現一些變化，小弟提供一點心得
小弟本身在四月底賣掉舊屋，五月初簽下建商新成屋，應該算實務經驗？
首先，房貸緊縮是確實有，政府一樣玩文字遊戲，我的已購戶群組，除了新青安之外，有
聽到三五個在詢問他們自洽銀行貸款一直有問題
另，有網紅在帶風向再來還是預售屋的市場，比如何氏猖狂，我深表不認同，因為我賣屋
的買方也遇到房貸緊縮，身為屋主的我，只想他盡快處理好，要延後一點時間總比我的房
子重新上架再來一次的快，至於買方如果貸款不成的違約金，我查實務上，很難全部沒收
，上法院法官不一定會站你那一邊
反而新成屋那邊，建商一直在發訊息要求繳錢撥款驗屋交屋，壓力很大，真的要上法院，
建商也都有法務可以跟你玩
要是我現在重新要買房子，我會選中古屋，下斡旋前先請房仲加一些因貸款因素可延後交
屋條款，目前市場是這樣，賣方屋主只要不是急著用錢，應該都可以接受這個條款
有其他版友有提到中古屋有鑑價問題，那其實也就跟現在貸款成數不足一樣意思，反而多
加了一層風險，預售屋鑑價跟
貸款成數會比較好拿到好條件，這個也是需要納入考量
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※ 作者: logan0226 2024-08-24 14:25:04
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推 a2828z33: 持完全相反意見
中古屋就算有成交，除非十年內，幾乎不用裝潢為主1F 08/24 14:26
→ MizPerfect: 合約押 貸款沒有8成 2.185% 無條件解約3F 08/24 14:27
→ a2828z33: 不然只要需要裝潢，現在各種層面的風險，加起來是很高的4F 08/24 14:27
→ a2828z33: 如果不是具備一定專業知識，或是有能力選擇適合的人處理通常是會GG的
而相較之下，用現在的價格，買三年甚至五年後的預售屋在跌價風險相對低的情況下，只需要注意交屋時的貸款情況需要在意的面向是少很多的
如果不在乎時間，但是有剛需的話，我會推薦買預售6F 08/24 14:27
推 seratana: 現在的確聽到滿多買方貸款出問題的，只是有人在粉飾太平12F 08/24 14:30
推 shot0909: 現在中古屋簽約時代書都會準備因為銀行貸款排隊問題例外的可以簽13F 08/24 14:33
推 paul76318: 預售其實風險比較高但沒錢的人只能賭15F 08/24 14:36
→ toto123: 中古屋的問題是 鑑價低 難貸款 成數高
買得起中古屋 可能口袋實力還更強16F 08/24 14:37
推 backpacker18: 事實上有多少現金才是重點
現在能待在中古市場的買家都是口袋很深的
其他人都被趕到預售去了18F 08/24 14:39
推 god1208: 中古只鑑到成交價7成 然後又只能貸7成 嘻嘻 怎買？21F 08/24 14:39
→ backpacker18: 今年出限貸令之前預售就已經比中古熱了
你覺得加了限貸令市場會反過來？
另外你也沒考量到貸款的容易程度
除非是小建商
否則預售屋是比中古好貸款非常多的22F 08/24 14:40
→ logan0226: 看了版友意見，確實我忽略中古屋鑑價問題，這個也是很寶貴經驗27F 08/24 14:47
※ 編輯: logan0226 (27.53.152.112 臺灣), 08/24/2024 14:53:30
※ 編輯: logan0226 (27.53.152.112 臺灣), 08/24/2024 14:54:34
推 dracula83183: 中古開價2500，鑑價2200的七成。
等於要現金960萬29F 08/24 15:19
推 fo11ow: 中古屋看地點吧 我去年跟今年買 鑑價就是成交價啊 重點還是地點 都買中古了 怎麼可能還選鑑價到不了的物件 鑑價到不了就代表買貴了 不然就是不夠蛋黃31F 08/24 15:37
→ toto123: 艦價 是成交價 基本上不可能 台北市蛋黃也一樣34F 08/24 15:50
推 ByJE5566: 8月初買新店捷運站附近500m內10年內就鑑價=成交價35F 08/24 15:55
推 a96932000: 去年3月買的24年中古大樓鑒價>=成交價,不過大概是今年更加緊縮,導致鑒價下降
PS:台南永康的物件36F 08/24 16:01
→ esheep: 經驗上 中古屋的風險已知，所以利潤就那樣。預售屋就是買個夢（不會漏水、鄰居都是溫和恭謙讓的資產階級、政府會幫你找貸款 etc.），賭到賺很大。看你喜歡哪一類。
另外 整體評估預售屋需要比中古屋更強的“專業”能力...本來就打算坑殺後手的，當我沒說...39F 08/24 16:02
推 a96932000: 預售屋目前最大的風險就是政策的不確定性
2023年中以前買的預售屋,誰知道到了2024下半年會第二間剩6成,甚至現在有風聲要剩5成,又哪知道目前二房以上難以貸款...這一年多來的緊縮受影響最深就預售
當然可能增值幅度高很多,但只要你上面那幾關卡住,那在獲得增值以前會很痛苦44F 08/24 16:05
→ esheep: 那是現在... 前同事十年前買竹北預售，建商連倒3間，一蓋4、5年差點蓋不完，當時預售平均蓋2年...
那時如果你打算賣舊屋去付新屋尾款的直接傻眼，那時要搶得是 租屋+倉庫。房貸下不下得來還不重要...50F 08/24 16:29
推 kumaliu1988: 太老舊的鑑價確實會跟理想有落差。中古屋選10年內的 但就是貴54F 08/24 16:42
→ esheep: 中古屋CP值頂峰大概就是10年附近（1）問題能處理的都處理了，不能根治的也大多也備案，不會有太多驚喜 （2）10年屋很多公設機電要大修、更換，所以會多人會在這時換屋。56F 08/24 16:48
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