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作者 Psyman (狙擊手諸葛)
標題 [心得] 淡水小坪頂畢業一年心得
時間 Wed May 31 16:27:26 2023


Hi,房板的先進們大家好
首購淡水小坪頂,傳說中的八(九)卦山
目前住滿一年,經歷了一輪四季,來分享一下心得。

這篇文章會分成兩個部分:
- 買房子的過程跟我希望可以早點知道的細節
- 小坪頂環遊郡住起來的心得

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背景:2021年換了新工作打算換租屋處,才發現租金已然暴漲30%有。以當時居住的淡水
台北灣來說,2/1/1的物件至少都漲了10~20%,算算月租金已經大於房貸了,口袋也剛好
有個150,就心一橫決定買起家厝了。


買房的流程蠻固定的:
- 設定區域跟預算
- 找房仲or屋主看房,看房隨身帶斡旋金5-10萬,據說仲介會認真很多
- 開價下斡旋,跟屋主喬價錢
- 喬定之後見面簽約(我這間當地房仲沒有小房間議價環節)
- 把簽約款匯到履保帳戶
- 開始送房貸
  這個部分當時少做很多功課,以至於吃不少虧。有幾個點補充給可能需要的板友:
  - 「房貸八成」指的是「銀行鑑定價格」的八成,不是「成交價」的八成。
    以我自己的案例來說,成交600但銀行因為地點跟土地區分山坡地的關係,鑑定500
    搞到尾款差點出問題。可參考當時的文章
    https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1647946216.A.4CE.html
[請益] 買方違約金計算問題 - home-sale板 - Disp BBS
[圖]
Psyman 板上先進們大家好, 由於鑑價與貸款成數皆有嚴重落差, 目前已做好賠錢違約的心理準備。 想請教的部份是:違約金是有上限的嗎? 我的合約書上並未登載違約金上限的部份, 但是查到行政院的「定型化契約應記載及
  - 短時間內送多次聯徵會影響銀行核貸,所以建議一開始洽詢的時候可以提供收入、
    資產證明,請銀行根據物件、地點、個人條件估計一個方案,然後先不要送聯徵。
  - 鑑估需要時間,核貸也需要時間,所以洽詢時最好一次把口袋的2~3間銀行全問了,
    才不會一間GG換下一間,時間壓力越來越大

- 湊資料、跑銀行,把核定房貸外的差額匯到履保
- 簽收資料 & 交屋。要再次確定房屋、土地權狀的資料以及各類明細

自身狀況是當時自備約150,目標總價600左右。開著數字往地圖找房看來看去,發現
小坪頂這個地方。雖然知道它有各種缺點(遠航問題、交通不便、生活機能0),但便宜
所以都是可以接受的。看房-->下斡-->成交一氣呵成,但在貸款這邊功課真的做少了,
To還沒買的板友: 頭期款buffer抓高一點,現在房貸變嚴格,然後中古屋又有鑑價

可能 != 成交價的狀況,多點預留,少點壓力。

看屋的部分個人倒是比較隨興,主要確認有無座向、採光、通風、曬衣空間、水管經過
的地方跟窗邊有無漏水等不好處理的問題。

-----------------------------------分隔線-----------------------------------
心得部分:
- 優點
  - 好山好水好空氣
  - 社區人少,晚上安靜
  - 離北投淡水都不遠,通勤到台北市(騎/開車)時間也還算可以接受
    個人數據從小坪頂騎/開車到行天宮,上班時間約40-50分鐘

- 缺點
  - 社區營運有嚴重問題,遠航欠非常多管理費,D區(采迭區分ABCDEF區)沒有電梯基金
    ,若不幸電梯GG了要同棟住戶自己出錢修
  - 客廳窗戶為陽台外推,下大雨會漏水,看屋時一定要注意客廳窗戶附近的牆壁(上方)
  - 超級濕,我買的三菱除濕機在溼度設定60%的情況下,一天有一半時間以上會運轉
    另外濕氣+熱漲冷縮,磁磚容易膨共,看屋時要踩看看
  - 畢竟是山上,各種蚊蟲蟑螂少不了。室內還好,室外晚上精彩。
  - 社區沒有垃圾集中區,要追垃圾車,一週四班(一、二、四、六晚上六點半左右),對
    上班族不大友善


總之,雖然是跌跌撞撞,但終於有自己的起家厝,看臉色的對象也從房東變成銀行了。
沒有不能買的房,只有不能接受的條件跟價格。祝各位跟我一樣想要有一個家的朋友
也能買到自己理想的窩,謝謝!

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.145.55 (臺灣)
※ 作者: Psyman 2023-05-31 16:27:26
※ 文章代碼(AID): #1aTmJmH3 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1685521648.A.443.html
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[心得] 淡水小坪頂畢業一年心得
05-31 16:27 Psyman
iamneptune: 通勤快一小時?1F 05/31 16:30
hentaihhh: 讚 我也想住那邊2F 05/31 16:32
Psyman: 通勤的話機車走承德+重慶北、汽車洲美+民族西,到行天宮約莫45分鐘無誤3F 05/31 16:34
whitetaylor: 有心得推5F 05/31 16:34
H2: 只能說你太想不開了6F 05/31 16:41
f1f2f3f4f5: 沒有請代書嗎?7F 05/31 16:41
Newmbxz: 2021新市鎮還是有600多2房的吧?8F 05/31 16:43
Psyman: 有代書喔
新市鎮的交通真的頭痛,在那邊租兩年多qq9F 05/31 16:45
F93935: 厲害了 這裡水壓有沒有問題
年輕人榜樣 不要好高騖遠11F 05/31 16:49
Mayfair0597: 推推,對一年多前的文有印象13F 05/31 16:50
benson502: 恭喜14F 05/31 16:50
sirloin: 請問幾年屋?15F 05/31 16:51
psow123: 恭喜~有點猛,好奇大約幾年屋?16F 05/31 16:53
Psyman: 屋齡目前14/水壓一點點小但不影響使用。看屋打開試試看比較準喔(我是五樓,樓下應該好一點)17F 05/31 16:56
NeihuSnape: 恭喜 感謝分享19F 05/31 17:05
sirloin: 看你去年的文有夠精彩...恭喜了20F 05/31 17:07
Mareencat: 我剛剛還在想!=是什麼意思21F 05/31 17:09
MOMO0478: 2021 可以買淡水那吧 生活機能 交通好一點22F 05/31 17:11
WhiteNot: 好慘的房子= =23F 05/31 17:11
j401f2: 你這根本是反面教材24F 05/31 17:13
Psyman: 生活機能淡水新舊市鎮都屌打,但交通的話,之前的心得是不行25F 05/31 17:13
fatb: 恭喜畢業 事情也順利解決了27F 05/31 17:15
Byzantin: 真的便宜28F 05/31 17:16
Psyman: 補充:小坪頂581跟熊貓都不送喔,剛搬過去痛苦了一陣子qq再補充:格局為2/1/1,加一個室內平面車位,權狀30.8,室內實際18-19坪,總價60529F 05/31 17:17
lota: 推個心得32F 05/31 17:24
Mulsanne: 買這邊可以體驗住鬼屋的感覺33F 05/31 17:40
ckzzz: 你應該沒實際開過新市鎮到龍山寺吧?我開到梧州街,50-60分而已,上洲美一直到下橋左轉,華西街,基本上都沒什麼車34F 05/31 17:40
Robben: 寧願八里或新市政36F 05/31 17:42
curry56: 讚37F 05/31 17:50
wlcaroline: 還記得你!恭喜!38F 05/31 17:55
changecash: 說八里跟新市鎮的 你知道每天開車要多一小時嗎…39F 05/31 17:57
hotcom: 便宜治百病 恭喜~40F 05/31 18:00
F93935: 新市鎮今天下雨你有辦法梧州街50分鐘開回到家我剁掉41F 05/31 18:00
henrk: 關渡就已經比小坪頂的交通時間長了,免到淡水吧!!!42F 05/31 18:00
F93935: 新市鎮等淡江大橋開通看有沒有機會而已43F 05/31 18:01
fatb: 沒有吧 這都估得出來44F 05/31 18:02
Fathomeboy: 恭喜,真不錯45F 05/31 18:03
Psyman: 新市鎮真的不行,早上開車會從登輝大道至少塞到竹圍(我之前在關渡和碩上班)。八里如果可以接受大車多的話,台北港附近還行,台64開到中正區大概30-40分鐘。當時探過路,但砂石車跟大貨車有夠多,建議也是到當地先看看46F 05/31 18:09
ckzzz: 我就住家樂福旁,你是要剁腦嗎?早上本來就1小時內能到,自己在那偷換條件,下班時間竹圍本來就比上班時間塞50F 05/31 18:09
Psyman: 別生氣別生氣~我之前住V09台北灣那邊,家樂福那邊不錯,但600即便2年前應該也買不到喔。現在又更貴了qq52F 05/31 18:11
henrk: 換個心態想,新北每坪單價最高的前幾名大樓也在小坪頂54F 05/31 18:20
Robben: 開車八里好很多啊 還更便宜55F 05/31 18:26
vic9503: 台北萬通那個社區真的超好看的56F 05/31 18:34
t5957810: 新古屋還要追垃圾車喔,而且還是在山上欸57F 05/31 18:34
Psyman: 是,社區沒有規劃垃圾場。垃圾車的話是會進興福寮66巷繞一圈,但就是時間到要去定點等這樣。58F 05/31 18:40
DarkAlex: 恭喜 築夢踏實 祝福你 !
600萬/兩房18坪含平車 貸400萬/30Y/2% 本利每月還1萬4雖然漲幅不見得高 但至少房租存起來 又省時間 很踏實:)60F 05/31 18:42
ssiou: 自住沒差,撐下去63F 05/31 18:48
kodo5566: 恭喜64F 05/31 18:48
vvvvvvvvvvv: 恭喜 但那座聯外大橋不是因為產權關係無法維修嗎65F 05/31 18:55
Ddylan: 恭喜!!祝ㄧ路買回市中心!!66F 05/31 18:56
Psyman: 啊,橋之後確實是個問題。之後最差情況就是之後走天境360那邊接小坪頂路的出口。目前就先祈禱它撐住囉xd67F 05/31 18:57
killingni: 推一個 比一堆好高騖遠的人好多了69F 05/31 19:05
e253: 很棒,買買的起的房子!70F 05/31 19:15
nisi0773: 推務實 一步一腳印 祝你成功!71F 05/31 19:15
cblade: 挺好的,要是等到現在,更難買72F 05/31 19:15
CrabBro: 鑑價和成交價中取低的八成,也要過收支比73F 05/31 19:16
sirloin: 你有裝潢嗎?還是屋況好到可以直接入住?74F 05/31 19:17
Psyman: 沒有額外裝潢(前屋主沿用),只有額外花快2萬處理膨共75F 05/31 19:21
g9xuggf: 恩  這個我會買 大學附近 我討厭倒垃圾 ....76F 05/31 19:34
stoke4096: 以後要賣沒人要77F 05/31 19:47
mantislin: 個人覺得小坪頂景緻空氣不錯。不過以價格及便利性及未來出售不如買爭議性淡水巧克力社區!78F 05/31 19:54
bettercallh: 環遊郡真的像鬼屋,而且這個建案記得蓋超久,
但以騎車或開車真的比淡水新市鎮好太多,
下山就到稻香路了,但其他還真的沒優點。
以前還沒蓋好的時候,望過去超像金寶山80F 05/31 19:59
ZhuBeiCity: 瘋了吧。買八卦山穩套牢的區域 是想不開嗎84F 05/31 20:09
kind9405: 相信你一定是比較過且選擇自己可以接受的房子 恭喜85F 05/31 20:27
sharkman1793: 重點要自己倒垃圾,這是無法接受的86F 05/31 20:40
sirloin: 沒有多餘的裝潢費,ok啦自住新房94爽
不確定你有無寬限期,但一個月1萬4也還好
然後找銀行,若平時沒跟銀行來往,真的要跟當海王一樣一次找一群,直接去loan版發文最省時間。我當初是在薪轉跟代書認識的銀行間選擇,其他銀行的條件都跟你的狀況很像,鑑價鑑不到貸不到還要補。87F 05/31 20:48
YouGot5566: 垃圾要自己丟…哇勒93F 05/31 21:30
F1ower: 恭喜94F 05/31 22:30
maxidogkimo: 恭喜!感覺環境滿清幽的~95F 05/31 22:31
bagaalo: 通勤到北市一小時很快啊96F 05/31 22:38
shi21: 恭喜 希望你能慢慢買回市中心97F 06/01 00:05
tv68680: 恭喜98F 06/01 00:47
eett811025: 你買的是環遊郡那個? 那個好像爛尾很久了 還有成交哦99F 06/01 01:00
ice1015: 不錯啦,沒有眼高手低,只是選點上,以後換房會比較麻煩
要是去選七八堵或鶯歌山佳,淡水新市鎮可能會再更好一點101F 06/01 09:12
Psyman: 我買的是「采迭區」。爛尾的案子不(算?)是這邊,後來樺福接手後有蓋完。目前仍然爛尾的是「台北君天下」還有它旁邊一排不知道屬於誰的別墅
七堵跟基隆當時也有考慮,可惜沒看到喜歡的物件
補充一下好了,當時考慮的幾個區域是淡水、青埔(高鐵站西邊比較荒涼的地區)、中壢、汐止-基隆沿路、宜蘭(羅東、五結)。條件則是電梯兩房含車位20坪以上104F 06/01 10:28
ineda: 怎麼缺點比優多,不過就看個人選擇,住得慣就是好房子111F 06/01 10:35

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