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作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [請益] 商圈為何比住宅容易轉移
時間 Mon May 15 16:41:33 2023


※ 引述《empireisme (empireisme)》之銘言:
: 台灣的商圈常常因為人潮轉移
: 所以租金下滑
: 然後房價下降
: 反觀住宅
: 幾乎是穩定上漲
: 是因為什麼因素呢
: 小弟猜測是
: 1. 人們討厭搬家
: 2.需要長輩後援
: 3.學區因素
: 還有什麼原因嗎?


你窩過美國就知道.

其實一大片的住宅區,只需要一小塊的密集商店.


所以一個商圈可以支援的面積其實很大.


那反過來講,一個區域,他對商圈的需求其實面積很小.


那代表.

只要東邊興起,西邊就會下去...!!!


最典型代表,台北東區第一個衝擊他的就是101商圈興起.

第二次衝擊他的是松菸附近的餐廳興起.


或是天母商圈當年搬家是因為捷運站附近產生商圈.


所以商圈轉移最主要是因為競爭.

而競爭是因為新的商圈產生了更強的競爭力.

而更強的競爭力通常就是聚集人潮的地方,例如百貨公司,例如車站等等.


至於住宅.

阿這邊就這麼多人,需要這麼多住宅.

你要怎樣轉移...XD

市區房價很低的地方,你以為都沒住人?

高雄最有名最爛的大樓,城中城裡面住了多少人...你以為他是空屋嗎..XD
(他以前一間套房2x萬...你去找,可以住人的管你是找海邊還是找玉山山頂.
 還是找任何你所謂的鄉下鳥不生蛋或是甚麼高污染還是多爛的地方.
 你找的地比他更便宜的住宅空間嗎.....
 沒有....呵呵....
 不敢說全台灣,但是基本上全高雄包含山區包含森林裡面,他是最便宜的!!!)

所以住宅本來就住著人.

而住宅房價跌通常都是整個市場大跌的時候.

例如城中城哪時候價格崩潰的?是不是2000年那一波.

甚至大家愛講諾貝爾,諾貝爾哪時候價格崩潰的??

是不是2000年那一波.

也就是所有的房價主要都是那時候跌下去的.

之後20年來,價格巨觀都是向上....在新屋或是炒做很兇的區域有微幅的震盪.


這也是我們投資,其實也很在乎超級大崩盤.

崩盤是另外一個機會.

沒有崩盤,哪來的瘋狂大漲三五倍.

所以真的會產生崩盤,我們他媽的一定跑得比你快...哈哈哈...


但商圈就完全不是這樣.

商圈只要轉移,很可能永遠不回來.

然後,商圈說走就走,而且是甚麼時候都可能發生.


so...玩商圈,大環境必然有影響.

但你更需要擔心的東西叫做.

"競爭"!!!!


其實你攤開都市的零售業額,都還是在上升.

但你看,高雄為啥之前在討論站前.

一大堆人說站前已死OOXX....

但實際上,零售業額還是一路線性向上,扣除百貨照樣是線性向上.

也就是說,就算市街邊店面,消費能力依然沒有縮減,還在擴張.

那為啥有些商圈好像已死.

主要原因就是因為....轉移走了.

當然,實際上建國路電腦街的狀況遠不如各位想的那麼慘.

當然他不可能有網路泡沫年代的興盛,甚至不及1/3.

但問題是,建國商圈還是屌打70%同樣20米路的路邊商業效應.

你只是無法拿建國商圈跟甚麼富國明誠,華榮,熱河...喔不..


你無法拿他跟甚麼自立路,文衡路,陽明路這種二三線等級的商圈比.


他就一個普通的商圈這樣.

但是他也沒有往下的趨勢...甚至有一丁點微幅向上.
(你自己去數電腦店...以年為單位,有微幅增加)

當然你說更靠近火車站,例如本來光南那邊.

那個沒辦法了,畢竟補教業還在往下走....

當然以後會不會轉型...不知道,商圈的事情無法做長遠判斷.




另外會影響一個區域商圈競爭力的原因非常多.

粗淺的百貨公司,車站等等.

但是很多時候,光一家名店,就可以帶動一個商圈.

例如郭家肉粽就帶動那一排店家興起.

華達和雙飛奶茶,讓新樂街多了一堆奶茶店.

而一個地方興起,很容易就侵蝕到另一個地方的商圈.

所以玩店面風險本來就很高.

因為你無法判斷.

而且說死你就死了...XD

一死再起不能.

你光看師大夜市以前的店面,如果你買在最旺的時候.

你要套幾輩子你就知道.

哪有時候一死就是八輩子的事情.


另外...對投資來講.

最重要的還是那一點.

無法判斷...

這......


當然啦店面還是有投資辦法.

再沒有商校的時候切入,反正你的價格就是沒有商校,你無法在往下.

然後環境會有變化,例如會通路,例如會有商場,例如會有觀光建設.

那這樣你勝率就很高.


並且只要爆發一波起來,利潤會非常可觀.

而等到商圈旺起來後.

你就該賣了....

沒是守著一個很興旺的商圈的店面?你在等啥?

等衰退喔....這麼盤???

阿你租金投報率是多少...喔,請用當下的房價去算....

有沒有越興旺的店面,投報率越低阿.

那麼低的投報率,你是在貪圖她的租金??

你要不要考慮賣掉後買正二比較好....

啥金店面賣了就買不回來?

你現在去一線商圈看,哪邊買不到店面.

一個"衝刺發展中"的商圈你會買不到店面.

但是一個超級興旺的商圈,你他媽的最好買不到店面..XD

一大堆玩店面的都在那時候出脫,然後騙你.

"金店面吃三代"

"啞巴兒子會賺錢"

"店面賣了就買不回來"

阿你他媽的真信???

你嘛上馬路看一下是不是這樣一回事....

阿就不是這樣一回事啊....越旺的商圈,三不五時越容易有店面拿出來賣.


只有在"這邊要通路"或"這邊要蓋百貨公司".

才會連續幾年沒任何一間店面拿出來賣.

對,之前我買了店面後連續七年,整條路沒有半間店面拿出來賣...給你參考.


人家講甚麼你就信甚麼.

難怪你是韭菜...哈哈.


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.116.46 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-05-15 16:41:33
※ 文章代碼(AID): #1aOV0_e8 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1684140095.A.A08.html
※ 同主題文章:
Re: [請益] 商圈為何比住宅容易轉移
05-15 16:41 ceca
soulknight: 回想起年輕高雄念大學的建國路了 差別真大1F 05/15 16:44
NTU303150195: 先拜2F 05/15 16:45

網路泡沫年代.

我再光華商場還買到詐騙大補帖.
(也就是燒壞的大補帖拿來賣...再路邊兜售的那種)

一片要五百塊(沒壞的要賣七百多甚至一千)

人生從小就在經歷各種詐騙..


這社會真可怕!!!
※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 16:47:38
※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 16:48:04
Tosca: 短短一條建國路居然開了兩間女僕咖啡店3F 05/15 16:49

最近美術館中華路這邊也開了一家,還沒去過.

建國路那個倒是去過一家(靠火車站最老的那家).

但之前女僕素質有點......讓我很生氣.
※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 16:51:59
Tosca: 哎呀人家都才二十歲出頭不要計較好嗎4F 05/15 16:56
piliwu: 基本上就是不要越級打怪碰什麼店面5F 05/15 16:58
showbon902: 推6F 05/15 17:04
Rrn: 商圈的貸款跟住家一樣嗎?還是有不同的算法?7F 05/15 17:12

理論上商用不動產貸款六成.

但是很多都可以偷渡成住宅.

a741085: C大牛B8F 05/15 17:17
frowning1226: 推~9F 05/15 17:18
Yishanhuang: 推~10F 05/15 17:23
Pravda: 分享推11F 05/15 17:28
※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 17:36:08

對喔,上面有暗示一件事情.

我不知道各位有沒有看懂..XD


這邊我還是白講好了.


店面跟住宅價格的牽扯"主因"不一樣.


店面崩盤是因為沒人租...

所以他的價格會從商圈店面往下掉成住宅/倉庫的價位.


住宅崩盤....

裡面依然住滿著人.

也就是說同樣住得滿滿的情況下,住宅價格崩盤了.

啥?你說住宅崩盤是因為空屋率高,因為沒人住?

你火星來得喔...

1980年,1990年,2000年,嬰兒潮年代,很多一棟透天裡面塞了十個人以上.

你他媽的哪指眼睛看到沒人住造成崩盤...XD

你是2000年的時候,所有人都跑去公園住,然後房子全都空城鬼屋?



那住宅為啥造成崩盤?

因為大量房子進入法拍+購買力連法拍和不良債的釋出都跟不上.

所以最後法拍和不良債價格壓垮了房價!!!!

為啥大量房子會進入法拍?...

因為產業崩潰,經濟蕭條.

為啥購買力跟不上這種惡性釋出.

因為產業崩潰,經濟蕭條.甚至進入惡性通縮現象.

而1980 1990 2000發生甚麼事情?


是不是產業轉型陣痛期.


所以當哪天台灣科技業也要崩潰,新興產業還沒跟上的時候.

就是真正房價可能會崩盤的時候.

目前還沒跡象.

你沒看到聯發科或是鴻海有要倒閉的跡象.

那你整天在喊崩是崩個屁...XD



so..這點很重要.

只是....

只是阿你們就搞不清楚狀況,哈哈哈....


崩盤崩盤,阿你他媽的很多人經歷過2000年.

結果崩盤的狀況和原因和現象,還是在幻想.

真他媽智障!!!!

※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 17:47:14
bluezoo: 郭家肉粽老闆退休換人做了12F 05/15 17:40

這就會造成那一排店面的嚴重風險.


郭家的生意確實有受影響.
(招牌都換了)

不過目前還沒看到很嚴重衰退.

還需要觀察一段時間.

bearalex: 我只知道高中的時候經過高雄火車站附近都有皮條客13F 05/15 17:45

到四五年前都還有.


※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 17:48:12
ytlintexas: 20年前還聽過新崛江有一間店面可讓一家人吃三輩子14F 05/15 18:19
jabari: 美國多大15F 05/15 18:25
licklabium: 專業分析16F 05/15 18:34
shirleyA: 會說出大補帖沒50也有40了17F 05/15 18:49
zigq: 新崛江人潮真的和十年前差好多18F 05/15 20:49
shenevol: 有ceca我就推19F 05/15 23:07
encoreg57985: 長知識20F 05/15 23:46
wesleyrobbie: 推21F 05/16 02:35
ice1015: 店面水真的深
跟飆股一樣,功課跟個人敏銳度要作好22F 05/16 05:10

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